Previamente, a aquisição de um imóvel é um dos investimentos mais significativos na vida de uma pessoa ou empresa.
Longe de ser uma simples transação comercial, o processo de compra e venda envolve uma complexa rede de aspectos jurídicos, fiscais e técnicos que, se não avaliados com rigor, podem resultar em perdas financeiras substanciais e litígios onerosos.
A consultoria preventiva de risco, ou due diligence imobiliária, é a auditoria jurídica e documental que se impõe como uma etapa prévia e indispensável para a validação da segurança da transação.
A execução de uma due diligence completa e eficaz se apoia em três pilares fundamentais de investigação, abordados de forma interconectada.
O primeiro pilar é a análise do objeto da transação: o imóvel. Esta etapa aprofunda-se na história e nas condições legais do bem, garantindo sua plena regularidade.
O segundo pilar é a análise do vendedor, um passo crucial para verificar sua idoneidade e a ausência de pendências jurídicas ou financeiras que possam comprometer a venda.
Por fim, o terceiro pilar é a análise do comprador, especialmente quando o negócio envolve financiamento ou cláusulas específicas, confirmando sua capacidade de honrar os compromissos assumidos.
O mercado imobiliário frequentemente apresenta oportunidades com preços abaixo da média. No entanto, o que parece uma barganha pode ser um indicador de risco. Imóveis com processos judiciais, dívidas ou restrições costumam ser negociados a valores reduzidos para atrair compradores desavisados.
A falta de uma análise preventiva pode expor o comprador a um prejuízo que excede em muito a “vantagem” do preço baixo. Assim, a consultoria não apenas protege o comprador, mas também prova que a economia obtida ao evitar problemas futuros é o verdadeiro retorno sobre o investimento.
Um dos maiores riscos é a transação ser anulada por fraude contra credores, quando o vendedor aliena um bem para evitar pagar dívidas. O comprador, mesmo de boa-fé, pode ter a compra desfeita e o imóvel penhorado.
A due diligence apura a existência de litígios que podem impactar a propriedade. Entre as ações judiciais mais relevantes estão:
- Ação Revocatória: Para anular transações fraudulentas.
- Ações de Despejo: Impactam a posse do imóvel locado.
- Ações por Vícios Construtivos: Reparam defeitos na construção.
- Desapropriação: Processo de aquisição pelo Estado.
- Embargos de Terceiros: Protegem o bem contra penhoras indevidas.
Conclui-se que quem tem intenção de adquirir um imóvel deve sempre consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário para garantir a proteção necessária ao negócio jurídico.
Por MARIA ESTELA VIDAL CAPELETTI
Sócia da CAPELETTI ADVOGADOS
Gestora jurídica, fiscaliza pessoalmente a consultoria preventiva, contratual, além do contencioso judicial e administrativo na área de direito condominial.
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